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2017年11月

2017年11月20日 (月)

住宅ローンのある場合の不動産の財産分与

 離婚に伴って夫婦の財産関係を精算するのが財産分与ですが、不動産があるといろいろな問題が出てきます。今回は住宅がオーバーローンになっている場合です。


1 オーバーローンの住宅とは?

 住宅ローンを利用して不動産を購入し、ほどなくして離婚ということになると、オーバローンということがほとんどです。

例えば、不動産を売ると(時価)が2000万円にしかならないのに、住宅ローンとしては3000万円残っているという場合です。


2 オーバーローンの住宅は財産分与の対象にならない。

オーバーローンの住宅は財産分与の対象にならない、またオーバーしたローン部分は財産分与で考慮しないというのが、今の裁判官の考えです(「財産分与と債務」(松谷判事;判例タイムズ1269号)。

具体的に考えてみましょう。

先ほど例にあげた、不動産の時価は2000万円で住宅ローンは3000万円というケースで考えてみます。

この不動産の価値は、離婚の財産分与については次のように考えます。
2000万ー3000万
=ー1000万円
⇒0円


計算するとマイナスになりますが(だからこそオーバーローンというのですが)、マイナス部分は考慮に入れません。


なぜマイナスになるのに、その部分は考慮されないのかについては、裁判官の書いたものを読んでもはっきりした説明はないようです。

裁判例としてそのような判断をしたものがないというような説明になってます。


3 最終的にはどうなるのか?

財産分与の対象にならないので、判決になった場合は、住宅は財産分与からはずされます。

ということは、住宅については問題が先送りにされるだけです。

例えば、共有名義だった場合については問題は大きいです。

離婚は成立したけれども、他人として共有財産を持っている、しかもオーバーローンで売却すれば実質的な価値は残らないが、住宅ローンを支払えば居住できるものが残されてしまうからです。

ですので、離婚の話合いの中でオーバーローンの住宅をどのようにするのかということも話合っておく必要があります。

そうでないと、離婚が成立した後も共有者として話合いを続けなければならないことになってしまいまうからです。


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